Pages

Selasa, 03 Juli 2012

PENILAIAN PBB

Penilaian PBB




A.     DASAR HUKUM
  1. Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan
  2. Peraturan Direktur Jenderal Pajak PER - 12/PJ/2010 Tentang Nomor Objek Pajak PBB
  3. KEP-04/PJ.6/1998
  4. Keputusan Direktur Jenderal Pajak KEP - 533/PJ./2000 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan dan Penilaian Objek dan Subjek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dalam Rangka Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak (SISMIOP)
  5. Surat Edaran Dirjen Pajak : SE-57/PJ.6/1991

Pajak Bumi dan Bangunan
Pajak Bumi dan Bangunan merupakan pajak pemerintah pusat dan digolongkan sebagai pajak langsung serta dipungut setiap tahun. Walaupun PBB merupakan pajak pusat tetapi dalam pengelolaan dilaksanakan oleh Direktorat Jenderal Pajak melalui Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dan hasilnya dibagi dua yaitu 10 % untuk pemerintah pusat dan 90% untuk pemerintah daerah.
Sedangkan sistem pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Official Assesment System artinya “selama belum menerima ketetapan pajak dari fiskus , maka wajib pajak belum terhutang pajak PBB atau belum timbul kewajiban membayar pajak”. Ketetapan itu dikeluarkan pada tahun 1994.

Subyek Pajak
Subyek pajak PBB adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata mempunyai hak atas tanah dan bangunan dan atau memperoleh manfaat atas bumi dan atau memiliki, menguasai dan atau memperoleh manfaat atas bangunan (pemilik, penyewa, pengontrak, penggarap, penghuni dan pemakai).

Obyek Pajak
Obyek pajak PBB adalah Bumi dan Bangunan. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh yang ada dibawahnya. Sedangkan Bangunan adalah konstruksi tehnik yang ditanamkan atau diletakkan secara tetap pada tanah dan atau perairan
Menurut Undang-undang Nomor 12 tahun 1985 dan perubahannya, menjelaskan bangunan meliputi:
  1. Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan, seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan komplek tersebut
  2. Jalan tol
  3. Kolam renang  
  4. Pagar mewah
  5. Taman mewah
  6. Tempat oleh raga
  7. Galangan kapal/dermaga
  8. Tempat penampungan /kilang minyak , air dan gas, pipa minyak
  9. Dan fasilitas lainnya yang memberikan manfaat

Penilaian dan Penetapan PBB
Penilaian PBB diklasifikasikan menurut bumi dan bangunan adalah:
      Bumi dan Tanah
  1. Dinilai atas dasar transaksi jual beli tanah yang terjadi di wilayah tersebut.
  2. Kemudian Dirjen Pajak menerbitkan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) serta ditetapkan oleh Menteri Keuangan setiap 3 tahun sekali.
  3. Atas penilaian ini fiskus mencantumkan kelas tanah pada Surat Pemberitahuan Obyek Pajak (SPOP).
      Bangunan
Obyek pajak bangunan dinilai atas:
  1.  Bahan yang digunakan
  2. Jenis konstruksi
  3. Letak bangunan
  4. Kondisi lingkungan dan lain-lain
  5. Atas dasar penilaian ini ditetapkan klasifikasi Nilai Bangunan yang dicantumkan pada SPOP.

B.    ANALISA ZNT

Petunjuk Teknis Penentuan NIR (Nilai Indikasi Rata-rata)
1.      Tahap Persiapan
Tahap persiapan meliputi kegiatan-kegiatan :
a.  Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan Pembuatan ZNT, meliputi Peta Wilayah, Peta Desa/Kelurahan, Peta Zona Nilai Tanah dan Peta Blok.
b.  Menyiapkan data-data dari Kantor Pelayanan PBB yang diperlukan, seperti data dari laporan Notaris/PPAT, data NIR/ZNT lama, SK Kakanwil tentang klasifikasi dan Penggolongan NJOP Bumi, dan sebagainya
c.   Menyiapkan data-data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah, seperti data Jenis Penggunaan Tanah dari BAPPEDA, data potensi pengembangan wilayah berdasarkan Rencana Kota (RUTRK/RDTRK), data-data spesifik dari BPN, dan sebagainya
d.  Pembuatan Rencana Pelaksanaan (meliputi personil, biaya serta jadwal kegiatan dengan mengacu pada KEP-04/PJ.6/1998).

2.    Pengumpulan Data Harga Jual
a.  Data harga jual sebagai informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga penawaran tanah  dan/atau tanah dan bangunan.
b.  Sumber data dapat berasal dari:
1)  Himpunan laporan PPAT/notaris
2)  Data Jual Beli maupun informasi dari lurah/kepala desa
3)  Data dari kunjungan ke agen properti
4)  Data penawaran/penjualan properti melalui majalah, brosur, direktori, pameran dan sebagainya.
c.   Data Lapangan: Data harga jual yang diperoleh di lapangan merupakan data yang dianggap paling dipercaya akurasinya. Oleh karena itu pencarian data langsung ke lapangan harus dilakukan baik untuk: memperoleh data-data baru maupun mengecek data-data yang diperoleh di atas meja. Semua data harga jual yang diperoleh harus ditulis dalam Formulir yang berisi tentang Data Harga Jual. Data yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan/desa dikelompokkan menurut jenis penggunaan tanah dan bangunan, seperti tanah kosong, perumahan, industri, perkantoran, pusat perdagangan dan lain-lain. Pengelompokan ini sangat penting karena jenis penggunaan tanah/bangunan merupakan variabel yang signifikan dalam menentukan nilai tanah. Jenis penggunaan yang berbeda akan memberikan indikasi nilai yang berbedaPenyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi data dengan keadaan per 1 Januari;
d.  Menentukan harga jual tanah per meter persegi. Tanah kosong Harga jual dibagi luas tanah dalam meter persegi. Tanah dan bangunan Menentukan nilai bangunan dengan bantuan DBKB setempat.urangi harga jual tanah dan bangunan dengan nilai bangunan. Bagi harga jual tanah dengan luas tanah dalam meter persegi. Memplot harga jual tanah pada peta kerja ZNT. Membuat batas imajiner ZNT. Batas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah terisi taburan data transaksi. Analisa Data dilakukan dengan mengacu pada Formulir 3. Analisa dilakukan berdasarkan Zona Nilai Tanah, sehingga untuk ZNT yang berbeda harus menggunakan halaman baru Formulir 3. Data-data yang dianalisa untuk memperoleh NIR (Nilai Indikasi Rata-rata) dalam satu ZNT (Zona Nilai Tanah) harus memenuhi kriteria sebagai berikut: Data relatif baru, data transaksi atau penawaran yang wajar, lokasi yang relatif berdekatan, jenis penggunaan tanah/bangunan yang relatif sama.
e.  Penyesuaian harga jual tanah dan penentuan NIR Sebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT, harga jual tanah yang telah ada disesuaikan dengan beberapa faktor penyesuaian. Untuk ZNT yang memiliki data harga jual tanah dan bila data harga jual yang terkumpul lebih dari satu, NIR diambil dari nilai rata-rata setelah dilakukan penyesuaian dengan faktor-faktor penyesuaian lokasi dan faktor lain. Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual tanah, penentuan NIR dapat mengacu pada NIR di ZNT lain yang terdekat dengan mempertimbangkan penggunaan tanah yang hampir sama. Penyesuaian yang diperlukan adalah faktor lokasi. Penyesuaian Faktor Lokasi Acuan penyesuaian faktor lokasi didasarkan pada prinsip-prinsip penilaian dimana lokasi adalah variabel utama yang mempengaruhi nilai tanah. Pertimbangan yang diambil antara lain: Lokasi secara umum sebagai kedudukan kawasan tersebut diantara kawasan lain yang memberikan kesan lingkungan yang berbeda. Aksesibilitas yang ditinjau dari kondisi jalan menuju kawasan tersebut, jarak menuju jalur utama dan pusat aktivitas masyarakat Penyesuaian Faktor lain.

C.    PENILAIAN BANGUNAN
NJOP bangunan dihitung dengan berdasarkan kepada beberapa faktor yaitu: Kelas/bintang/tipe, Komponen Bangunan utama, Komponen Material, Komponen Fasilitas/m2, Komponen Fasilitas yang perlu disusutkan, Penyusutan, Komponen Fasilitas yang tidak perlu disusutkan, Kapasitas dan letak (Khusus untuk objek pajak Tangki).

Penilaian objek bengunan, dilakukan dengan cara menilai konstruksi bangunan yang meliputi antara lain; komstruksi landasan, konstruksi dinding dan konstruksi atap, dimana dalam penilaianny memperhatikan segi kualitas material bangunan dan luas bangunan.

Disamping penilaian terhadap konstruksi bangunan juga menilai pagar dan taman yang dinilai mewah serta emplasemen yang meru-pakan satu kesatuan dengan bangunan tersebut. Untuk penilaian masing-masing konstruksi bangunan mempunyai cara-cara penilaian tersendiri, dimana pada akhir penilaian tersebut akan merupakan klasifikasi dari pada suatu bangunan yang akan dicantumkan pada SPOP sebagai bahan penetapan PBB.

D.    PENILAIAN INDIVIDU
 
PENILAIAN ATAS OBYEK PAJAK SECARA INDIVIDUAL
Surat Edaran Dirjen Pajak :
SE-57/PJ.6/1991
Tanggal : 27-Jun-1991



  1. Dalam rangka penerapan sistem baru penentuan Nilai Jual Obyek Pajak secara individual, dengan ini disampaikan hal-hal sebagai berikut :
  2. Sesuai pasal 3 Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 1324/KMK.04/1988, tanggal 28 Desember, yang menyatakan bahwa obyek pajak yang mempunyai nilai tinggi atau high value objek, penentuan besarnya nilai jual dapat dilakukan dengan sistim penilaian individu atau individual appraisal per bidang milik;  
  3. Klasifikasi obyek pajak ditetapkan berdasarkan hasil penilaian secara individu sesuai dengan usulan dari masing-masing KP.PBB. Usulan KP.PBB dapat dilakukan dengan mempergunakan format terlampir; 
  4. Surat Keputusan Kepala Kantor Wilayah tentang klasifikasi obyek pajak yang penentuan NJOP-nya secara individual dapat disusun dngan memasukan dlam salah satu pasal ayng berbunyi sebagai berikut: 

a. Klasifikasi Obyek Pajak yang NJOP nya diperoleh secara individual, adalah sebagaimana terlampir dalam Keputusan ini". Lampiran SK Kakanwil dapat mempergunakan format yang sama dengan usulan dari KP. PBB, sedangkan data bahan lampiran SK. Kakanwil dimaksud dapat disiapkan dengan meminta bantuan KPDR dimana hasil penilaian individu tersebut diproses. 
b.    Surat Keputusan Kepala Kantor Wilayah tentang klasifikasi yang ada tetap berlaku untuk obyek pajak yang lainnya.

E.     PENILAIAN MASAL
Proses penilaian massal dapat dimanfaatkan sebagai metodologi untuk kepentingan perpajakan lainnya yang dikenakan berdasarkan NJOP, atau studi statistik dan ekonomi dibawah program-program administrasi pemerintah pusat maupun daerah. Keluaran dari penilaian adalah sebagai alat untuk peningkatan penerimaan pajak, pemerataan hasil, dan pendistribusian penerimaan di pemerintahan, serta hal relevan lainnya.Terkait panduan ini, referensi penilaian massal menyiratkan penilaian massal untuk tujuan-tujuan di atas.

1.   Dalam sistem Penilaian Massal yang efektif, elemen yang harus ada adalah:
  • Sistem dan infrastruktur legal yang mengatur, mendukung, dan menjadi landasan hukum;
  • Sistem perekaman dan inventarisasi untuk semua persil tanah yang menjadi basis perpajakan;
  • Ketersedian data pasar untuk pelaksanaan penilaian;
  • Ketersedian sumber daya dan personil yang terlatih untuk penerapan system;
  • Pemeliharaan inventaris dan database secara terus menerus untuk lebih menjamin perbaikan data, keakuratan penilaian, dan kelayakan/kewajaran dalam pengenaan pajak; dan
  • Proses sampling dan menguji pengembangan model untuk menjamin konsistensi dalam metodologi dan aplikasi.
.
2.   Proses Penilaian Massal meliputi:
  • Mengidentifikasi properti yang akan dinilai;
  • Menentukan wilayah pasar (market area) yang dilihat berdasarkan perilaku yang konsisten dari pemilik property dan calon pembeli;
  • Mengidentifikasi karekteristik permintaan dan penawaran yang mempengaruhi pembentukan nilai di wilayah pasar yang ditentukan;
  • Mengembangkan struktur model yang mencerminkan hubungan di antara karekteristik pasar yang mempengaruhi/membentuk nilai di wilayah pasar;
  • Mengkalibrasi struktur model yang ditentukan, diantara beberapa atribut lainnya, kontribusi faktor dari properti individu yang mempengaruhi nilai;
  • Menerapkan kesimpulan yang dihasilkan model terhadap karakteristik properti yang dinilai;
  • Memvalidasi proses penilaian massal yang dilaksanakan, baik model,pengukuran atau pengumpulan data lainnya termasuk pengukuran kinerja, secara terus menerus dan/atau tahapan yang terpisah untuk keseluruhan proses.
  • Mengkaji ulang dan merekonsiliasi hasil penilaian massal.



Sources: 




0 comments:

Poskan Komentar

Twitter Delicious Facebook Digg Stumbleupon Favorites More

 
Powered by Blogger